Zakup mieszkania na firmę na gruncie podatkowym. Wszystko, co musisz o tym wiedzieć

Choć zakup mieszkania kojarzy się z transakcją czysto prywatną, to okazuje się, że w Polsce sporo nieruchomości kupują także firmy. Najczęściej są to jednoosobowe działalności gospodarcze, których właściciele decydują się na zakup mieszkania z myślą o np. czerpaniu dochodów z wynajmu krótkoterminowego czy o prowadzeniu w nim biura. Jeśli rozważasz taką inwestycję, to musisz pamiętać, że obowiązują tutaj nieco inne zasady podatkowe w porównaniu z zakupem mieszkania przez osobę prywatną. Wszystko wyjaśniamy w naszym poradniku.

Forma sprzedaży

Jeśli chcesz nabyć mieszkanie na firmę, to przede wszystkim skup się na ofertach sprzedaży na fakturę VAT. Dlaczego? Ponieważ taka transakcja jest najłatwiejsza do rozliczenia w działalności, pozwala na odliczenie VAT-u i podatku dochodowego oraz na uniknięcie zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Mieszkań sprzedawanych na fakturę VAT jest relatywnie mało, a najłatwiej o nie na rynku pierwotnym, gdzie sprzedającym jest deweloper. Na rynku wtórnym to prawdziwa rzadkość.

Pamiętaj:

Stawka podatku VAT jest już wliczona w cenę mieszkania. Jej wysokość zależy jednak od metrażu – dla mieszkań do 150 metrów kwadratowych jest to 8%, dla większych – 23%. Firmie będącej płatnikiem VAT może się więc opłacić zakup dużej nieruchomości.

Dodajmy, że kupując mieszkanie – nawet „na firmę” – od osoby prywatnej, transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu PCC (2% od wartości zakupu).

Kiedy można odliczyć VAT od zakupu mieszkania na firmę?

Korzyść podatkowa w postaci odliczenia VAT-u z faktury zakupu mieszkania zaistnieje tylko wtedy, gdy lokal nie jest nabywany na cele mieszkaniowe. Przedsiębiorca musi zadeklarować wykorzystanie nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej, czyli z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy, traktowany jako usługa noclegowa (zawarcie umowy najmu długoterminowego z lokatorem automatycznie pozbawia prawa do odliczenia VAT-u).

VAT można również odliczyć od zakupu nieruchomości komercyjnej, jednak mieszkanie nie jest tak traktowane w myśl obowiązujących przepisów podatkowych.

Amortyzacja mieszkania kupionego na firmę

Od 1 stycznia 2023 roku obowiązuje zakaz amortyzowania nieruchomości mieszkalnych. Oznacza to, że nawet wprowadzając mieszkanie do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa, nie ma możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych i rozliczania się ich w kosztach podatkowych.

Najem krótkoterminowy jako usługa noclegowa

Przedsiębiorca decydujący się na zakup mieszkania na firmę z myślą o czerpaniu dochodów z wynajmu krótkoterminowego, musi pamiętać, że każdy taki wynajem stanowi przychód z działalności.

Oznacza to konieczność wystawiania faktur i uwzględniania przychodów w prowadzonej księgowości (np. ujmowania ich w księdze przychodów i rozchodów).

Korzyści podatkowe

Zakup mieszkania na firmę to nie tylko pomysł na ulokowanie wolnego kapitału oraz zyskanie dodatkowego źródła dochodu (zwłaszcza, gdy nieruchomość znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, popularnej wśród turystów).

To także szereg korzyści podatkowych, jakich nie doświadczą nabywcy prywatni:

• Mnóstwo kosztów uzyskania przychodu – przedsiębiorca wynajmujący mieszkanie w ramach wynajmu krótkoterminowego może zaliczać do kosztów m.in. czynsz administracyjny, media (prąd, woda, Internet), ubezpieczenie nieruchomości, zakup sprzętu i wyposażenia (jednorazowo do 10 000 zł - powyżej tej kwoty zakupy podlegają amortyzacji i wchodzą do ewidencji środków trwałych), wydatki remontowe itd.
• Preferencyjny kredyt – jeśli mieszkanie zostało zakupione na kredyt, to odsetki od niego również można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Sprzedaż mieszkania kupionego na firmę

Zakup mieszkania na firmę to nie tylko korzyści podatkowe, ale też konkretne koszty, które będą szczególnie dotkliwe z chwilą sprzedaży nieruchomości. Przedsiębiorców nie obowiązuje przywilej zwolnienia z podatku dochodowego po 5 latach od zakupu mieszkania – ten jest zarezerwowany dla nabywców prywatnych.

Firma przy sprzedaży mieszkania musi wykazać przychód ze zbycia nieruchomości, który podlega opodatkowaniu adekwatną stawką podatku dochodowego (obecnie 12% lub 32% na skali podatkowej oraz 19% na podatku liniowym).

Jeśli chodzi o VAT, to sprzedaż mieszkania będącego składnikiem majątku firmowego będzie zwolniona z tego podatku, o ile między pierwszym zasiedleniem a datą sprzedaży upłynęły co najmniej 2 lata.

Podsumowanie

Zakup mieszkania na firmę to ciekawy pomysł na zagospodarowanie wolnej gotówki, o ile przedsiębiorca nie chce lub nie może zainwestować jej w rozwój swojej działalności, a nie ma też zaufania czy przekonania do rynków finansowych.

Taki zakup może być zrealizowany zarówno z myślą o prowadzeniu w mieszkaniu biura (długoterminowa oszczędność na kosztach wynajmu), jak i o czerpaniu dodatkowych dochodów z tytułu wynajmu krótkoterminowego.

Trzeba natomiast mieć świadomość, że sprzedaż mieszkania w przyszłości będzie się wiązać z koniecznością wykazania przychodu i zapłacenia podatku dochodowego, niezależnie od tego, po jakim czasie nastąpi. Warto zatem dokładnie policzyć, czy bieżące korzyści podatkowe na pewno zrekompensują przyszłe obciążenia z tytułu zbycia nieruchomości.